Capkoers. In eiendomsbelegging sal jy vinnig leer dat die limietkoers een van die mees gebruikte maatstawwe is om 'n belegging te oorweeg. Dit is 'n maklike manier om die finansiële resultate van 'n belegging te evalueer, maar soos jy in hierdie artikel sal sien, het dit beperkings.
Inleiding
Die direkte kapitalisasiemetode is die berekening van die kapitalisasieverhouding. Dit is soos 'n definisie. Die maksimum weddenskap word soos volg bereken en bepaal. Byvoorbeeld, as 'n gebou $10,000 in netto bedryfsinkomste genereer en vir $100,000 verkoop, kan die koers as 0,1 bereken word. Marginale tariewe word as 'n persentasie uitgedruk, so ons lees dit as 10 persent. Die eenvoud van hierdie berekening laat jou toe om dit vinnig te herrangskik om 'n onbekende syfer op te los. In die voorbeeld hierbo ken ons die NOI en die waarde, maar as ons net die NOI en die cap rate gehad het, kan ons net so maklik die waarde bepaal. Die nut hiervan is duidelik, aangesien jy nie altyd al drie stukke inligting sal hê nie. Winsgewenddie benadering van die direkte hooflettermetode kan hieronder in die foto gesien word. Hierdie is 'n eiendomsvoorbeeld.
Omvang van die gebruik van die metode van direkte kapitalisering van inkomste
Omdat die limietkoers so vinnig en maklik bereken kan word, het dit die getal geword wat beleggers en ander eiendomskundiges gebruik om een belegging met 'n ander te vergelyk. Twee beleggings kan oorweeg word waar albei baie verskillende lyspryse en geluide het, maar as dieselfde limietkoers vir elkeen geld, kan jy dit maklik vergelyk.
Professionele keurders en eiendomsbeleggers gebruik verskillende benaderings tot waardasie. Die direkte hooflettermetode is net een van hulle, en dit maak staat op dieselfde formule wat ons vroeër bekend gestel het. In finansiële terminologie evalueer die metode die gebou as "permanent". Trouens, die wiskunde agter hierdie berekening neem aan dat die belegging onbepaald sal voortgaan om opbrengste te genereer.
Die limietkoers dien as die "afslag" wat beleggers op hierdie inkomstestroom toepas vir die verskillende risiko's wat dit meebring. potensiële probleme en die verliese wat dit kan aangaan. Die kapkoers vertel ons eenvoudig die verhouding van inkomste tot prys wat beleggers bereid is om te aanvaar vir 'n toekomstige inkomstestroom.
Watter NOI is jygebruik
Dit is 'n vraag wat 'n belegger altyd moet vra wanneer hy na kapitalisasiekoerse kyk. Daar is geen algemeen aanvaarde NOI nie. Dit skep 'n probleem vir beleggers wanneer hulle probeer om die markkapitalisasiekoers vir 'n gegewe belegging te bepaal. Hulle het dalk gehoor dat die eiendom langsaan die betrokke een "binne sewe persent" verkoop het terwyl dit net op "makelaars"-nommers kon wees wat die NOI opgeblaas het. As die NOI hoër of laer is, sal dit 'n direkte impak hê op die ware kapkoers waarteen die bate verhandel word. Dit is dus belangrik om saam met jou span te werk om voorraad te maak van vergelykbare markprestasie en noukeurig te oorweeg watter koerslimiete jy as geldig beskou.
Wanneer moet hierdie metode gebruik word
Capkoerse en die direkte kapitalisasie-benadering tot waardasie is 'n nuttige hulpmiddel om as 'n belegger in jou gereedskapkas te hê. Dit maak voorsiening vir 'n vinnige ontleding van die transaksie, en as dit sistematies met 'n kritiese lens gedoen word, kan dit 'n kragtige tegniek wees. Benewens dit is daar egter baie bykomende of alternatiewe assesseringsmetodes. Om te weet wanneer jy meer as hierdie een berekening moet doen, is 'n belangrike vaardigheidstel wanneer jy handelsontledingsvermoëns ontwikkel.
Afleiding van metodeformule
In eiendomsbeleggingsontleding is die kapitalisasiekoers gelyk aan die verhouding van netto bedryfsinkomste tot eiendomswaarde. Die kapitalisasiekoerse van vergelykbare eiendomme word gebruik omverdiskontering van die netto bedryfsinkomste van 'n eiendom om sy intrinsieke waarde te verkry.
Soos enige ander belegging, word eiendom gewaardeer teen die huidige waarde van toekomstige kontantvloei. Daar is twee metodes om vaste eiendom te waardeer: die direkte kapitalisasiemetode en die verdiskonteerde kontantvloeimetode. In die direkte kapitalisasie-opsie word die inkomstestroom uit die eiendom, gemeet aan netto bedryfsinkomste, as ewigdurend beskou, en die waarde van die eiendom is gelyk aan NOI gedeel deur die verdiskonteringskoers.
Formule
Die waarde van eiendom wat die direkte kapitalisasiemetode gebruik, word bepaal deur die formule vir die huidige waarde van ewigdurende betaling:
r is die kapitalisasiekoers en NOI is die netto bedryfsinkomste. Dit sluit inherent NOI-groeikoerse by die berekening in. Die marginale koers r is gelyk aan die verdiskonteringskoers i minus die groeikoers g. Dit is die veranderlikes vir die direkte hooflettermetode-formule.
Herrangskik die vergelyking hierbo, ons kry die wiskundige uitdrukking vir r. Die kapitalisasiekoers r word bepaal op grond van die verhouding van netto bedryfsinkomste (NOI) tot die waarde van vergelykbare eiendomme. Gelyke inkomste NOI - eiendom minus alle bedryfsuitgawes, herstelwerk en instandhouding, versekering, eiendomsbelasting, nutsdienste, ens. NOI is 'n ongelyke maatstaf van netto kontantvloei, dit wil sê dit trek geen rente-uitgawe of enige ander kapitaalkoste af nie, asook die waarde van die eiendom en die maksimum tarief.
Marginale Tariewe
Marginale tariewe wat gebruik word om eiendom te waardeer, moet afkomstig wees van eiendomstransaksies wat baie soortgelyk is aan eiendom wat gewaardeer word in terme van eiendom se ligging, grootte, aard van eiendom (residensieel en kommersieel), huurtermyn (kort of lang termyn), ouderdom, d.w.s. word die koste van herstelwerk en verbeterings bepaal, ens.
Voorbeeld van die gebruik van die direkte inkomste-kapitalisasiemetode
Gegewe die volgende data, die waarde van eiendom A deur die marginale koers te gebruik wat verkry is deur die inligting wat beskikbaar is vir die verkoop van eiendom B en C, wat ook al die mees toepaslike is. 'n Voorbeeld van die direkte kapitalisasiemetode in besigheidswaardasie:
| Property | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Waarde | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Huurtermyn | 10 jaar | 8 jaar | 3 jaar |
| Aantal huurders | 2 | 3 | 10 |
Eiendom B is meer soos eiendom A as eiendom C, daarom het ons die waarde van eiendom A nodig deur die kapitalisasiepersentasie verkry uit die waarde en NOI van eiendom B-inligting.
Die perkkoers wat hierbo gebruik word, kan op of af aangepas word om verskille tussen vergelykbare te weerspieëleiendom (d.w.s. eiendom B) en die eiendom wat geëvalueer word (d.w.s. eiendom A).
Direkte kapitalisasie vs. verdiskonteerde kontantvloei-analise
Baie kommersiële eiendomsmakelaars, uitleners en eienaars gebruik eiendomswaarderings met 'n inkomstebenadering in gedagte. Die waardasie wat uit direkte kapitalisasie verkry word, is 'n verdiskonteerde kontantvloei (DCF)-analise. Vir 'n direkte kapitalisasiewaardasie word die gestabiliseerde netto bedryfsinkomste (NOI) gedeel deur die markkapitalisasiekoers. Geskatte koste, DCF-analise vereis elke jaar 'n skatting saam met die NOI, saam met die verwagte omkeerkoste aan die einde van die ontledingsperiode. Tipies gebruik 'n ontleder verdienstekapitalisasie om opbrengste te skat. Hierdie verwagte kontantvoordele word dan teen 'n toepaslike koers verdiskonteer om by 'n waardasiemark uit te kom. Die metode van direkte kapitalisasie by die beoordeling van beleggingsrisiko's word volgens ongeveer dieselfde reëls oorweeg.
Netto bedryfsinkomsteberaming
Hoewel hierdie berekeninge eenvoudig en reguit is, hang dit af van die waardeerder of waardeerder se aannames. Wanneer direkte kapitalisasie gebruik word, moet die eienskappe van die gestabiliseerde NOI geëvalueer word. Hierdie waardasie is gebaseer op markdata vir vergelykbare eiendomme in die markgebied; verteenwoordig die waardeerder se mening oor hoe die eiendom moet presteer. Omdat 'n waardeerder se mening gebaseer is op waarneming van markdata, is dit moeilik om fout te vind met sy of haar NOI-skatting. Wanneer die mark "voldoende" is, is die konsep van "gestabiliseerde NOI" veral nuttig. Maar spesia altwee areas van kommer.
Eerstens, wat as die eiendom aansienlike vakature het ten tyde van beoordeling? Uiteraard ontwikkel niemand vaste eiendom met die verwagting van 'n beduidende, permanente vakature nie. Die waardeerder kan dus die markaandeel van vakatures gebruik, eerder as die eienskappe van werklike vakatures. Dit lei tot 'n verhoogde NOI vir die wysiger van die item en kan die waarde van die wysiger opblaas.
Tweedens, as die toekomstige NOI van 'n eiendom na verwagting sal toeneem as gevolg van 'n groter vraag na ruimte, wat lei tot hoër huurtariewe, kan een jaar se direkte kapitalisasie van die NOI die eiendom onderwaardeer. Omdat die DCF-analise jaarlikse aanpassings binne die huurkoers, leegstaankoers, invorderingsverliese en bedryfskoste toelaat, kan die DCF-analise gebruik word om 'n koper se NOI-verhoging oor tyd te voorsien.
Wanneer die eiendom na verwagting binne die volgende drie tot vyf jaar ten volle verhuur sal word, kan die lewenskoste byvoorbeeld tot die verlangde vlak verminder word. Hierdie spesifikasie van verwagte veranderings lei tot realistiese skattings van NOI oor die tydperk - 'n resultaat baie beter as om 'n jaar se NOI te kapitaliseer. Maar aan die ander kant, deur bloot aan te neem dat die leegstaankoers oor 'n tydperk van drie jaar verminder sal word, kan dit lei tot 'n opgeblase NOI.
DCF-analise is perfek vir situasies soos hierdie. DCF-ontleding is egter nie baie nuttig wanneer dit kom by die wete dat 'n eiendom ten volle verhuur is nie. Die huidige waarde van 'n reeks gelyke jaarlikse kontantvloei is gelyk aan die ekwivalentgekapitaliseerde waarde. Dit is nie 'n fout om DCF-ontledingseienskappe te gebruik wanneer geen beduidende verandering in NOI verwag word nie. Gebruikers van die waardasieverslag moet egter daarvan bewus wees dat die resultate van hierdie metode nie beter is as dié wat deur die korrekte toepassing van direkte kapitalisasie geproduseer word nie. Die metode van direkte kapitalisasie by die beoordeling van beleggingsrisiko's word volgens ongeveer dieselfde reëls oorweeg.
Keuse van hoofletters en verdiskonteringskoerse
Teoreties is kommer oor die kapitalisering van een jaar se NOI uitgesluit. Die vaardigheid van die waardeerder in die bepaling van die markkapitalisasie, die koers van vergelykbare verkope - dit speel 'n groot rol. As die markkapitalisasiekoers afgelei word van eiendomsverkope met 'n leegstaankoers vergelykbaar met items met ooreenstemmende koperverwagtinge oor die lot van 'n ten volle verhuurde eiendom, kan die waarde geskat word uit die onaangepaste NOI en die markkapitalisasiekoers.
Ook kopers wat in die toekoms NOI-verhoging in sy eiendomme van loonpryse verwag, weerspieël hierdie verwagtinge. In beide gevalle word verwagtinge weerspieël in die waargenome pryskapitalisasie. 'n Evalueerderprobleem ontstaan wanneer dit nodig is om voorwerpe te pas wat nie gevind kan word nie. In hierdie geval moet die waardeerder 'n kapitalisasiekoers ontwikkel en die NOI van die beste beskikbare eweknieë skat en 'n markwaardeskatting maak wat verbruikersverwagtinge weerspieël.
'n Gepaste verdiskonteringskoers word gebruik om die DCF te ontleed, deur NOI-skattings om te skakel nawaardes. Wanneer DCF-analise gebruik word om 'n eiendomsmark te waardeer, moet die verdiskonteringskoers uit die mark onttrek word deur gebruik te maak van vergelykbare eiendomsdata. Dus, die behoefte aan relevante vergelykbare data is dieselfde vir DCF-analise en vir direkte kapitalisasie. Wanneer DCF-analise vir beleggingsontleding gebruik word, moet die vereiste opbrengskoers gebruik word om verwagte kontantvloei te verdiskonteer.
'n Noodsaaklike moeilike keuse
Ontleding van direkte hoofletters en DCF - elkeen is geskik in sekere omstandighede. In die besonder is direkte kapitalisasie geskik om stabiele NOI-ontledingseienskappe te verwag; DCF is goed geskik vir die verwagte eienskappe van die veranderende NOI. Die keuse van 'n toepaslike kapitalisasiekoers en verdiskonteringskoers kan soms moeilik wees vir beide metodes. Die hoofvoordeel van die DCF-analise is dat 'n mens moet leer oor die perspektief van die eiendom in die insameling van die data wat nodig is om die NOI vir die tydperk van analise te skat.
DCF-ontleding vereis noukeurige oorweging. Die kapitalisasiekoers van verwagte vraag en aanbod vir 'n sekere tipe ruimte en bedryfskoste. As dit behoorlik gedoen word, kan sulke ontleding inligting verskaf wat nie deur direkte hoofletters sigbaar is nie. Dikwels bevestig die primêre gebruik van DCF-analise egter die markwaarde van 'n direkte kapitalisasiewaardasie. Alhoewel die ramings wat in die DCF-analise gebruik word meer akkuraat kan wees vir sommige NOI-eiendomme, vereis onafhanklike bevestiging van die markwaarde direkte kapitalisasie skatting 'n toepaslike afslag.tariewe.
Gevolgtrekking
In die moderne wêreld is daar 'n groot aantal ekonomiese instrumente en dit is nogal moeilik om dit te verstaan. In hierdie artikel word die metode van direkte kapitalisasie in detail ontleed. Dit is 'n baie nuttige tegniek wat dikwels in ekonomie gebruik word. Nou is die leser vertroud daarmee en kan dit gebruik. Die metode van direkte kapitalisering van inkomste in die waardasie van enige vorm van besigheid of voorwerp van inkomste help om 'n suksesvolle besigheid te bou met minimale risiko's.
